קבלת משכנתא היא לא משימה קשה אבל מצריכה מאמץ מסוים. אם בעתיד הקרוב אתם מתכננים לקחת הלוואה לרכישת דירה, הנה כמה דברים שכדאי לדעת כדי לוודא שאתם מבינים היטב למה אתם נכנסים.
על אחת כמה וכמה אם כבר יש לכם משכנתא, ואתם זקוקים לכמה טיפים למחזור משכנתא, שיסייעו לכם לקחת משכנתא חדשה במקום הקיימת, באופן שיבטיח שאתם חוסכים כסף ולא להיפך. הפעם נתמקד בידע הקשור למסלולי ריבית ולסוגי מחשבוני משכנתא.
-
להבין איך יחושב סכום המשכנתא שתקבלו
בדרך כלל הבנק למשכנתאות מאשר משכנתא שגובהה 75% מערך הדירה. את 25 האחוזים הנוספים יהיה עליכם להוסיף כמימון עצמי. איך מחשב הבנק את ערך הדירה שלכם?
נניח שאתם עומדים לרכוש דירה חדשה בסכום של 1 מיליון שקלים. הבנק לא יסתמך על עלות הדירה שלכם כדי לחשב את המשכנתא, אלא על הערכת השמאי המורשה.
- אם השמאי יעריך ששווי הדירה בשוק הוא אכן מיליון שקלים, הבנק יאשר לכם משכנתא של 750 אלף שקלים (75%).
- אם השמאי יעריך ששווי הדירה הוא פחות (או יותר) ממיליון שקלים, ההערכה שלו מן הסתם תשפיע על גובה המשכנתא שתקבלו.
לכן, חשוב שתדעו כמה משכנתא תקבלו מהבנק ומה יהיה גובה המימון העצמי שתצטרכו להוסיף כדי להשלים את מימון רכישת הדירה.
-
ללמוד על סוגי הריבית השונים
למדו על סוגי הריבית שעומדים לבחירתכם, כדי לבחור בריבית המתאימה לצרכים שלכם:
- אם תבחרו במשכנתא בריבית קבועה צמודה – במסלול זה הריבית תישאר קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, והקרן תשתנה בהתאם לשינויים שיחולו במדד המחירים לצרכן.
- אם תבחרו במשכנתא בריבית משתנה צמודה – במסלול זה גם הריבית וגם הקרן ישתנו בהתאם לשינויים שיחולו במשק בשיעורי הריבית והמדד.
בנוסף, לשני סוגי ריביות אלה, קיימים שני מסלולים נוספים:
- משכנתא צמודה לדולר – במסלול זה גם הריבית וגם הקרן ישתנו במהלך תקופת המשכנתא, לפי השינויים שיחולו בערך הדולר ובריבית הליבור.
- משכנתא עם ריבית פריים – מסלול שבו הריבית צמודה לשינויים החודשיים של ריבית הפריים.
-
ללמוד על מחשבוני המשכנתא השונים
באופן כללי, מחשבון משכנתא פורש בפניכם את כל מערך התשלומים החודשיים שיהיה עליכם לשלם לאורך כל תקופת המשכנתא, כולל גובה ההפרשות החודשיות לטובת הקרן והריבית במהלך תקופה זו.
קיימים כמה הבדלים משמעותיים בין חישובי המחשבונים השונים:
- מחשבון לוח שפיצר
מחשבון לוח שפיצר פורש בפניכם את התשלומים החודשיים כאשר בכול חודש תשלמו סכום זהה. למרות שסכומי ההחזרים הם זהים, התשלום עצמו כולל הפרשים לטובת כיסוי הריבית והקרן. בתחילת תקופת המשכנתא הסכום המופרש לתשלומי הקרן הולך וגדל בהדרגה, ואילו הסכום המופרש לתשלומי הריבית, הולך ומצטמצם.
- מחשבון משכנתא גרייס חלקי או גרייס מלא
מחשבון גרייס פורש בפניכם את התשלומים החודשים, כשבתחילת תקופת המשכנתא סכומי התשלומים הם נמוכים יותר וכוללים רק את הסכומים המופרשים לטובת הריבית (ללא הקרן).
רק לאחר שכל הריבית תוחזר במלואה, יתחילו ההחזרים החודשיים לשלם את הקרן.
מה ההבדל בין משכנתא גרייס חלקי לגרייס מלא?
במחשבון גרייס מלא – ההחזרים החודשיים שלכם נדחים למשך זמן מסוים (למשל, עד שתיחלצו ממצוקה פיננסית זמנית).
במחשבון גרייס חלקי – ההחזרים החודשים בתקופה הקרובה יהיו נמוכים יותר לעומת ההחזרים בהמשך הדרך (למשל, אם אתם נאלצים להמשיך לשלם דמי שכירות יחד עם המשכנתא לדירה שעדיין לא מוכנה, מחשבון גרייס חלקי מאפשר להפחית את סכום ההחזר החודשי בתחילת הדרך).
- מחשבון משכנתא בלון חלקי או בלון מלא
אם אתם זקוקים למשכנתא לטווח הקצר בלבד (נניח שאתם במצב שבו אתם עומדים למכור את הדירה הישנה, אבל בינתיים זקוקים לכסף כדי לרכוש דירה שמוצאת חן בעיניכם), מחשבון בלון מציעה לכם שתי אפשרויות:
- מחשבון בלון חלקי – תקופת המשכנתא היא עד 5 שנים. הקרן תשולם בתשלום אחד בתום תקופת המשכנתא. הריבית, לעומת זאת, תשלום מההחזרים החודשיים שלכם.
- מחשבון בלון מלא – תקופת המשכנתא היא עד 2 שנים. לפי מחשבון זה גם הקרן וגם הריבית ייפרעו בסיום תקופת המשכנתא.
- מחשבון משכנתא קרן שווה
מחשבון לוח קרן שווה יפרוס את סך כל התשלומים שלכם כאשר ההפרשות לקרן הן קבועות לאורך כל הדרך, אבל הסכום המופרש לטובת הריבית הולך ומצטמצם עם הזמן, עד לסיום תקופת הפירעון.
